Öveket becsatolni: úgy tűnik, hogy a lakhatási problémák nem 2025-re oldódnak meg, hanem a helyzet továbbra is kihívásokkal teli marad.

A 2024-es év utolsó negyedévében tapasztalt ingatlanpiaci fellendülés várhatóan 2025-ben is folytatódik Magyarországon - vélik egyöntetűen az iparági szakértők. Az árak 2024-ben körülbelül 10%-kal emelkedtek, és a szakemberek előrejelzése szerint a növekedés továbbra is tartani fog. E mögött több tényező áll, például az állampapírokból kiáramló befektetői tőke és a kormányzati intézkedések kedvező hatása. Budapesten az átlagos négyzetméterárak már meghaladták az egymillió forintot, míg az albérletpiacon a főváros számos kerületében a havi bérleti díjak 200 ezer forint fölé kúsztak. Ez arra utal, hogy a lakhatási problémák nem oldódnak meg érdemben az idei évben. Az ingatlanpiac aktuális helyzetének összefoglalója.

A közelmúltban az Index szakszerű elemzése alapján, amely az ingatlan.com statisztikáira épít, 2024-re az egész ország területén tovább emelkedtek a lakásárak. A fővárosban a növekedés mértéke meghaladja a vidéki településekét, így Budapesten az átlagos négyzetméterárak már egymillió forint fölé emelkedtek. Ugyanakkor a különböző kerületek között jelentős árkülönbségek figyelhetők meg. A vidéki nagyvárosok esetében is tapasztalható az árak emelkedése, de az egyes országrészek között markáns eltérések mutatkoznak.

Ingatlanpiaci évértékelő elemzésünkben pedig több között arról értekeztünk, hogy bár a kormány hosszú idő után felismerte, hogy kezelnie kell a lakhatási válságot. Különböző ösztönzőkkel és lépésekkel tennék megfizethető a lakhatást, ám semmi sem utal arra, hogy megtorpanna az ingatlanárak emelkedése.

A 2024-es év utolsó negyedévében a pozitív várakozások hatására már érzékelhetően felélénkült az ingatlanpiac, ami természetesen az árak növekedését is magával hozta. Az a kérdés, hogy mennyi lehetőség rejlik még a további áremelkedésben az év hátralévő részében. "Az őszi hónapok kezdetével élénkült az ingatlanpiac, és a szezonális trendek mellett jelenleg nem tapasztalunk semmiféle megtorpanást" - nyilatkozta Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője. Az ő szakértelme révén a két kerület aktuális ingatlanpiaci trendjeit fogjuk most részletesebben megvizsgálni.

Szerinte a pozitív ingatlanpiaci várakozásokról érkező hírek gyakorolták a legnagyobb hatást az emberekre, míg a kormány által közzétett bejelentések valójában nem rendelkeznek olyan óriási jelentőséggel. A jövőre vonatkozó előrejelzései szerint 2025-ben a legfőbb befolyásoló tényező az állampapírokból kiáramló tőke lesz, amelynek egy része valószínűleg az ingatlanpiaci befektetésekben fog megjelenni. Azonban kérdéses, hogy ez milyen mértékben fog bekövetkezni, és hogy a többi kormányzati intézkedés milyen valós hatással bír majd az idei ingatlanpiacra.

Sebestyén Tamás hangsúlyozta, hogy a tavalyi év során a növekvő forgalom és az áremelkedéshez fűződő várakozások rendkívül erőteljesek voltak. Az év második felében a befektetők aktívan megjelentek a piacon, ami tovább fokozta a dinamizmust. Ennek eredményeként 2024 negyedik negyedévében már megkezdődött a drágulás az ingatlanpiacon, amely összességében körülbelül 10 százalékos emelkedést mutatott.

A már megtörtént áremelkedés után felmerül a kérdés: vajon az idei évben mekkora lehetőségek állnak rendelkezésre a további drágulások előtt? Kérdéses, hogy a jelenlegi 10 százalékos növekedésen túl várható-e még 10-20 százalékos árnövekedés. Ennek a jövőbeli alakulása nagymértékben függ attól, hogy a 2024-es kormányzati bejelentések mennyire képesek befolyásolni a vásárlói kedvet.

- vélekedett a szakértő, kifejezve a gondolatait.

Egy másik lényeges kérdés, hogy a bérleti piac képes-e elviselni egy újabb 10-20%-os áremelkedést. Vajon a jelenlegi "belépő szintnek" számító, 150-160 ezer forintos havi díjért kiadott ingatlanokért elérhetjük-e a havi 170-180 ezer forintos árszintet? Ezt a bérlők anyagi helyzete határozza meg, amelynek alapja a gazdasági növekedés és a reálbér-emelkedés mértéke.

Amennyiben a bérleti piacon nem lehetséges ilyen mértékű áremelés, ez az eladó ingatlanok esetében is korlátozza az áremelkedés lehetőségeit.

- Emelte ki a szakértő, aki arra is figyelmeztetett, hogy a piacon jelenleg is fellelhetők olyan bérlakások, amelyek áruk jelentősen meghaladja a piaci szintet. Ezeket a tulajdonosok nehezen tudják kiadni, és csak akkor van esélyük a bérlőre, ha mérséklik a bérleti díjat. Ennek következtében akár hónapokig is üresen állhat a lakásuk, ami azt jelenti, hogy hosszú időn keresztül rengeteg bérleti díjat veszítenek el.

Sebestyén Tamás arra is felhívta a figyelmet; a vevők számára jelenleg az emelkedő áraknál is nagyobb problémát jelent, hogy a továbbra is jellemző eladói kivárás miatt gyenge a kínálat. Kevés az eladó ingatlan a piacon, és azok jelentős része rossz minőségű. "Nincs miből válogatni, így aztán, ha piacra kerül egy-egy keresett kategóriába tartozó, tehát például egy lakótelepi, esetleg kis lakóközösségű társasházban található egy-másfél szobás vagy egy plusz két félszobás ingatlan, akkor arra akár felfelé tartó licit is kialakulhat.

Ennek következtében az alkudozás jelenleg nem tipikus, különösen a népszerű ingatlanok esetében. Egy keresett lakás akár néhány nap vagy egy hét alatt is gazdára találhat, míg a kevésbé vonzó, nagyobb alapterületű ingatlanok eladása több hónapot is igénybe vehet. Az eladóknak érdemes felkészülniük a hosszabb értékesítési folyamatra ezeknél.

Ezzel együtt továbbra is jellemző a túlárazottság, de Sebestyén Tamás szerint az is leginkább a nagyobb alapterületű ingatlanokat érinti, melyek egyébként sem kifejezetten keresettek. A túlárazottság oka többek között az, hogy a kisebb lakásokra jellemző négyzetméterárral számolnak a tulajdonosok, ami természetesen a nagyobb méreteknél már nem érvényes.

A zuglói (XIV. kerületi) árak egyébként a keresett kategóriákban - például a panellakásoknál - elérték az egymillió forintot négyzetméterenként, legalábbis a nívósabb környéken lévő, jobb állapotú, kisebb vagy közepes méretű panellakásoknál ennyit is el lehet kérni a vevőktől. Egy rosszabb állapot vagy nagyobb méret esetében viszont mérsékeltebbek a négyzetméterárak: 850-900 ezer forint környékén alakulnak a kerületben.

Az átlagos, különösebb különlegességek nélküli újépítésű ingatlanok iránti kereslet jellemzően 1,2-1,3 millió forint körüli négyzetméterárakra összpontosul. Ezen árszinten a vevők aktívan érdeklődnek, és a piacon is van irántuk kereslet. Ezzel szemben azok az ingatlanok, amelyek ennél magasabb áron kínálják magukat, komoly kihívásokkal néznek szembe az értékesítés során.

A bérlői piacon is mélyen a zsebbe kell nyúlni. Több hónapig tartó minimális árcsökkenés után ugyanis a december irányváltást hozott a az albérletpiacon - derül ki a KSH-ingatlan.com lakbérindexéhez fűzött elemzésből. Országosan 1,3, Budapesten pedig 1 százalékkal nőttek az átlagos lakbérek az előző hónaphoz képest. Havi bázison tehát gyakorlatilag stagnálásról beszélhetünk, éves szinten azonban a decemberi bérleti díjak országosan 9,3 százalékkal haladták meg az egy évvel korábbit, a fővárosban pedig 9,6 százalékkal drágultak a kiadó lakások.

"A tavalyi év végi áremelkedés 2025 elején mérsékelt ütemben folytatódhat, hiszen az albérletárak már eleve magas szintről indulnak az idei évben. A bérleti díjak legfőképp a jövedelmek alakulásával párhuzamosan változnak, ráadásul az év eleje a munkaerőpiacon tapasztalható fizetésemelési hullám miatt különösen kedvező lehet a bérlők számára" - nyilatkozta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője az adatokat kommentálva.

A budapesti lakáskiadás piacán január elején a tulajdonosok kínálata szerint már csak három kerületben, nevezetesen a XV., XXI. és XXIII. kerületekben maradt 200 ezer forint alatti átlagos bérleti díj. Ezekben a környékeken a bérlők 180 ezer forintos havi kiadással számolhatnak. A legszélesebb választékot a VIII., XI., XIII. és XIV. kerületek nyújtják, ahol az átlagos lakbér 235-260 ezer forint között mozog. A legdrágább terület pedig az V. kerület, ahol a havi lakbér átlagosan 340 ezer forint.

A megyeszékhelyek bérleti piaca színes képet mutat. Debrecen kiemelkedő, ahol a kiadó lakások átlagos ára 230 ezer forint körül alakul. Győr sem marad el sokkal, itt 200 ezer forintos bérleti díj jellemzi a piaci helyzetet. A dobogó harmadik fokán Nyíregyháza áll, ahol az átlagos lakbér 180 ezer forintra rúg. A következő helyeken, Székesfehérváron, Veszprémben és Szombathelyen, a bérleti díjak mindhárom városban 170 ezer forint körüli összeget tesznek ki. A nagyobb egyetemvárosok közé tartozó Szeged és Pécs lakáspiaca 160 ezer forinttal jellemezhető, míg Miskolcon az átlagos lakbér 120 ezer forintra csökkent.

Balogh László véleménye szerint a kiadó lakások árának emelkedése arra ösztönözheti a munkavállalókat és munkáltatókat, hogy alaposabban megfontolják a lakhatási támogatások bevezetésének lehetőségét. Ez a lépés a kormány azon törekvéseinek része, amelyek célja a lakhatási nehézségek enyhítése. "A havi maximális 150 ezer forintos lakhatási támogatás kezelése a munkáltatók számára rendkívül egyszerű, mivel nem szükséges bankkal vagy bérbeadóval szerződniük. Ráadásul az albérleti díjról nem szükséges számlát bemutatni; elegendő, ha a munkavállaló a bérleti szerződését vagy a saját ingatlan hitelszerződését prezentálja. A lakhatási támogatás akár a havi bérrel együtt is átutalható a munkavállaló bankszámlájára" - részletezte a szakértő a kedvezőbb lakhatási lehetőségek kidolgozásának folyamatait.

Ez azt jelenti, hogy a munkaadók körülbelül 25 százalékot takaríthatnak meg, mivel a lakhatási támogatás adó- és járulékterhei lényegesen kedvezőbbek a munkabéreknél. Ez az alternatíva tehát mind a munkáltatók, mind a munkavállalók számára előnyös lehetőséget kínál.

A zenga.hu friss elemzése alapján az albérletpiacot érintő folyamatok némileg eltérnek a megszokottól. Az év végén albérletet keresőknek érdemes volt várniuk, mivel 2025 első heteiben tapasztalható bérleti díjcsökkenés kedvező lehetőségeket kínál. Az ingatlankeresési és hirdetői platform statisztikái szerint jelenleg...

Lipták Zsuzsa, a zenga.hu ügyvezetője rámutatott, hogy a legfrissebb hirdetési adatok szerint az albérleti díjak terén a lakások havi költségei decemberhez viszonyítva stagnáltak, azonban az előző évhez képest 2,4 százalékkal drágábbak lettek. Ezzel szemben a panelek esetében a bérbeadók folyamatosan emelik a bérleti árakat hónapról hónapra, így ezen ingatlantípusnál egyértelmű áremelkedésről beszélhetünk.

Az albérletárak csökkenéséhez a kiadó házaknál tapasztalható trend járult hozzá. Míg 2024 decemberében a házakat átlagosan 364 422 forintért hirdették meg a főbérlők, addig 2025 első két hetében már 317 022 forint az átlagos havidíj, ami 13 százalékos csökkenést mutat.

A fővárosban még mindig nagyon magasak az albérleti díjak, ráadásul óriási különbség van a külvárosi és a belső kerületek árazása között. Az egyetemisták és az egyedül élők számára leginkább ideális 35-45 négyzetméteres lakásokat a belvárosban 220-240 ezer forintos havidíjjal hirdetik meg. A VII. és a VIII. kerületben valamelyest mérséklődtek az árak, így január első napjaiban már 190 ezer forintos átlagdíjért bérelhetők a garzonlakások. A XIII. kerületben és a rövid távú lakáskiadást elsőként megtiltó VI. kerületben viszont akár 250-300 ezer forintot is elkérnek attól függően, hogy egy- vagy kétszobás, felújított vagy használt lakásról van szó. Terézvárosban például 623 ezer forintos havidíjért is hirdetnek A+ minősítésű kislakást.

A családosok számára nem kis kihívást jelent a belvárosi lakhatás, hiszen mélyen a zsebükbe kell nyúlniuk. Egy 70-100 négyzetméteres lakás bérleti díja a belső kerületekben havonta átlagosan 550 876 forintot tesz ki. Azonban az V., VI. és XIII. kerület népszerűbb részein a főbérlők általában 650 ezer forint körüli havi díjat kérnek el, ami jelentős terhet ró az albérletkereső családokra.

A főváros perifériás területein is rendkívül nehéz 200 ezer forint alatti havi bérleti díjjal rendelkező lakást találni 2025 első hónapjaiban. A IX. és XIV. kerületek bérleti árainak szintje már szinte összemérhető a belső kerületek áraival, miközben a IV., XVII. és XXIII. kerületekben is átlagosan 180 ezer forint körüli összeget kérnek el a főbérlők egy garzonért.

Összességében, a belvárostól mindössze 30 percnyire található területeken az átlagos bérleti díjak decemberhez viszonyítva 5%-kal nőttek, míg a tavalyi év azonos időszakához képest 10%-os emelkedést mutatnak.

A fővárosban idén egyelőre kevés kiadó házat hirdettek meg, de többek között kiadásra került Honthy Hanna színésznő egykori 10 szobás 12. kerületi villája, melyet most havi 2,7 millió forintért lehet kibérelni. A havi legalább 1 millió forintos bérleti díjjal számoló luxusingatlanok piaca úgy tűnik, beindult az év elején. Bár az elmúlt éveket figyelembe véve az év eleji áremelkedés szezonalitásnak számít ebben a kategóriában. 2025 első napjaiban átlagosan havi 1 952 500 forintért lehetett bérelni luxuslakást, míg házat 2 260 306 forintért kínáltak.

A vidéki nagyvárosokban jelentős csökkenés tapasztalható a családi házak bérleti díjaiban, amelyek 5-14 százalék közötti mértékben csökkentek a tavalyi év azonos időszakához viszonyítva. Ezzel szemben a lakások bérleti díjai stagnálnak, a főbérlők ugyanis a 2024-re jellemző magas árakat tartják fenn. Érdemes megjegyezni, hogy a nagy vidéki városokban még mindig nincs számottevő kínálat. Az országos átlaghoz képest kedvezőbb bérleti lehetőségek találhatók Debrecenben, Miskolcon és Nyíregyházán is.

"A legfrissebb, hirdetők által meghatározott albérleti díjak alapján az látszik, hogy nem torpant meg az ősszel megkezdődött trend, hogy mérséklődésnek indultak a bérleti díjak. Ezt tovább erősítheti az airbnb-szabályozás, illetve az a kínálati növekedés, hogy a PMÁP-állampapírok kamatfizetése után vélhetően sok befektető jelenik meg a piacon ingatlanvásárlási, majd kiadási szándékkal" - mondta Lipták Zsuzsa.

Az OTP Ingatlanpont 2025. januári elemzése szerint a lakáspiac továbbra is dinamikus áremelkedés előtt áll. Az adatok arra utalnak, hogy Magyarország az európai lakásár-növekedési rangsor élmezőnyében helyezkedik el, Észtországgal együtt, hiszen 2010 óta a lakásárak körülbelül 230 százalékkal emelkedtek. Ezzel szemben a bérleti díjak növekedése mérsékeltebb ütemű volt, mindössze 110 százalékos emelkedést mutatva az elmúlt évtized során.

A befektetési célú lakásvásárlás hozama az utóbbi években csökkent: míg korábban 10 százalék feletti bérleti hozam volt elérhető, 2024 őszén Budapesten már csak 5 százalék, vidéken pedig 7 százalék körüli értéket mutatott az MNB lakáspiaci jelentése szerint. Ennek ellenére a befektetők továbbra is aktívak, a teljes piac harmadát-negyedét teszik ki. A csökkenő állampapírhozamok miatt 2025-ben ez az 5-7 százalékos bérleti hozam ismét vonzóbbá válhat - vázolta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

A bérleti piacot számos tényező formálja: 2025 januárjától a vállalatok havi 150 ezer forint értékben adókedvezményes lakhatási támogatást kínálhatnak dolgozóiknak. Emellett az Airbnb szabályozásának szigorítása következtében várhatóan több ingatlan válik elérhetővé a hosszú távú bérleti piacon.

Felhívják a figyelmet a befektetési célú lakásvásárlásnál kulcsfontosságú szempontokra: a jó megközelíthetőség tömegközlekedéssel, főként metróközelség, irodaházak és oktatási intézmények közelsége, valamint a zöldterületek elérhetősége. A home office terjedésével megnőtt a kereslet a másfél- vagy kétszobás lakások iránt. Különösen vonzó lehetőséget jelentenek a rozsdaövezeti fejlesztések, ahol 5 százalékos visszaigényelhető áfával lehet lakást vásárolni.

Az új építésű projekteknél a tervezőasztalról történő vásárlás kedvező lehetőségeket kínál, hiszen ilyenkor csupán 10-20%-os kezdőrészletet kell letenni, míg a fennmaradó összeg az ingatlan átadása során esedékes. A kisebb tőkével rendelkező befektetők számára alternatív megoldást nyújthat a garázs vagy társasházi tároló vásárlása, amely már néhány milliós befektetéssel is hozzáférhető. Ezek az ingatlanok szintén profitálhatnak az ingatlanpiaci értéknövekedési tendenciákból.