Ledobták a cafeteriabombát: hogyan robbanthatja fel az ingatlanpiacot az új kormányzati döntés?

Ahogy már korábban említettük, az Új Gazdaságpolitikai Akcióterv keretében a kormány bejelentette, hogy a 35 év alatti fiatal munkavállalók számára bevezet egy új lakhatási támogatási rendszert. Ez a rendszer a kedvezményes adózás keretein belül évi 450 ezer forint béren kívüli juttatási kereten felül havonta további 150 ezer forint támogatást jelent. De milyen következményekkel jár ez a lakáspiac számára? Miért kedvező ez a munkavállalók számára, és vannak-e még megválaszolatlan kérdések, amelyeket érdemes tisztázni a program elindítása előtt? Iparági szakértőinket kérdeztük ezekről a fontos témákról.

A kormány legújabb döntése szerint 2025. január 1-jétől a munkáltatók lehetőséget kapnak, hogy a fiatal munkavállalók lakhatási költségeit támogassák. Ennek keretében akár évi 1,8 millió forint értékben nyújthatnak lakásbérleti díj vagy lakáshitel törlesztőrészlet támogatást béren kívüli juttatás formájában. Ez az új juttatási forma hasonlóan kedvező adózási feltételekkel jár, mint a SZÉP-kártya.

A támogatás lakáscélú hitel törlesztésére vagy a bérleti díj befizetésére vehető igénybe.

A SZÉP-kártya juttatása során a munkáltató évi 450 ezer forintot béren kívüli juttatásként utalhat a munkavállalónak. Ezen összeg felett a munkáltató további támogatást is nyújthat a munkavállaló SZÉP-kártyájára, ám ez a többlet már egyes meghatározott juttatásként kerül adózásra.

A béren kívüli juttatásoknál a teljes adóteher a juttatott összeg 28%-át teszi ki. Ebből 15% a személyi jövedelemadó, míg 13% a szociális hozzájárulási adó.

„Kérlek, tedd különlegessé a mondandódat!” – kérte Süli Szilvia, az RSM Hungary adóüzletágának vezetője.

Az egyes konkrét juttatások esetében az adóalap növelése szükséges, amely a juttatott összeg 1,18-szorosára történik. Ezt követően a megemelt adóalap után 15%-os mértékű személyi jövedelemadót, valamint 13%-os szociális hozzájárulási adót kell megfizetni. Ennek következtében a béren kívüli juttatásokra vonatkozó 28%-os adóteherrel szemben a juttatás után 33,04%-os adóterhelés keletkezik.

Mind a béren kívüli juttatás, mind az egyes meghatározott juttatások esetén csak a munkáltató köteles megfizetni az adókat, szemben a bérként adóztatandó összegekkel, amelyeknél a munkavállaló bérét személyi jövedelemadó és egyéni járulékfizetési kötelezettség is terheli.

A bér után fizetendő adókhoz viszonyítva mindkét juttatási forma adózása kedvezőbb lehetőségnek számít. Ennek oka, hogy a bruttó bér esetében a munkavállalónak a személyi jövedelemadót (15%) és a társadalombiztosítási járulékot (18,5%) kell megfizetnie, míg a munkáltató is kénytelen a bruttó bér után szociális hozzájárulási adót (13%) befizetni. Ezt a szempontot emelte ki a szakértő, aki szerint a juttatási formák választása jelentős előnyöket nyújthat az adóterhek csökkentésében.

A fent említett információk alapján megállapítható, hogy sem a béren kívüli juttatások, sem az egyes meghatározott juttatások kapcsán nem szükséges társadalombiztosítási járulékot fizetni. Ezért valószínű, hogy az új lakhatási támogatásra is hasonló kedvezményes adózási szabályok vonatkoznak majd.

Amennyiben a munkáltató úgy határoz, hogy lehetővé teszi az új lakhatási támogatás igénybevételét a munkavállalói számára, akkor

A támogatás azon része, amelyet a munkavállalók hiteltörlesztésre fordítanak, képes lesz segíteni a már meglévő és a jövőben felvett lakáshitelek törlesztésében egyaránt. A program népszerűségének mértékétől függően kedvező hatással lehet a jelenlegi adósok törlesztési lehetőségeire, valamint az új lakáshitelek iránti érdeklődésre is. Ez a lépés hozzájárulhat a fogyasztási és megtakarítási hajlandóság élénkítéséhez, továbbá a lakáspiaci kereslet növekedését is elősegítheti.

Nemrégiben az MNB nyilvánosságra hozta, hogy a lakásvásárlások terén a 35 év alatti fiatalok aránya 40%-ra rúg. A jegybank által közzétett statisztikák szerint a lakáshitelek darabszáma alapján a 30 év alattiak 21%-os, míg a 31-40 év közöttiek 38%-os részesedéssel bírnak, így az új, kedvezményes adózású támogatásokra jogosultak aránya is körülbelül 40%-ra tehető a lakáshitelpiacon. Ezen adatok alapján kiszámoltuk, hogy havi 150 ezer forintos törlesztőrészlet mellett különböző kamatszintek figyelembevételével mekkora hiteltartozás törlesztésére lenne elegendő ez az összeg. A legjellemzőbbnek számító 6%-os kamattal, 10 éves futamidő mellett körülbelül 13,1 millió forint, míg 15 éves futamidő esetén 17,8 millió forint törlesztésére nyújt lehetőséget.

A havi 150 ezer forintos lakhatási támogatás jelentős hatással lehet a lakásbérleti piacra, különösen a fiatalok körében, akik közül sokan bérlik az otthonaikat. Azonban kulcsfontosságú kérdés, hogy mekkora mértékű munkáltatói támogatásra számíthatnak a fiatal munkavállalók, és hogyan osztoznak a munkaadók az adómegtakarításokon – fejtette ki Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Hozzátette:

A jövő évi béremelés legnagyobb része valószínűleg abba a csatornába irányul, ahol a cégek kihasználják a lakhatási támogatás adta lehetőségeket. Ezzel a lépéssel igyekeznek alkalmazottaik anyagi helyzetét javítani, miközben a támogatás előnyeit is maximálisan kihasználják.

A szakértő szerint ennek hatására a kereslet is nőhet majd a bérleti piacon. Érdekes látni azt, hogy a kiadó lakások bérletidíj-emelkedését a korábbi időszakban a kereslet nem igazán tudta lekövetni. Vagyis hiába csökkent az olcsóbb albérletek száma a piacon és emiatt csökkent az ezekre érkező érdeklődések száma, a drágább albérletek iránti igény nem nőtt olyan mértékben, mint ahogy az olcsóbb kiadó lakások száma csökkent. Emiatt hiába volt kimutatható a KSH-ingatlan.com lakbérindexnél is éves szinten 10 százalékos bérletidíj-emelkedés, minden kiadó lakás ára mégsem tudott egyforma mértékben emelkedni, vagyis

A bérleti piacon egyre kisebb a különbség a legolcsóbb és a legdrágább lakások árai között.

Ennek egyik nyilvánvaló jele az, hogy a budapesti kiadó lakások medián bérleti díja az utóbbi hónapok során 250 ezer forint körüli szinten maradt. Emellett októberre országos viszonylatban is megfigyelhető, hogy a bérleti díjak szeptemberhez képest nem mutattak jelentős változást, csupán stagnáltak.

A keresleti oldal támogatása révén...

A bérleti díjak dinamikus emelkedése új lendületet adhat az ingatlanpiacnak, ami ismét vonzó lehetőségeket kínál a befektetők számára.

A szakértő véleménye szerint a következő évben a PMÁP kötvények kamatfizetése után már eddig is várt számottevő aktivitás várható. Emellett a 150 ezer forintos lakhatási támogatás hosszú távon kiemelkedő szerepet játszhat: a hitelre ingatlant vásárló fiatalok számára reális esélyt teremt a saját otthon megszerzésére. Ez a folyamat hosszú távon elősegítheti az eladó lakások iránti kereslet stabilizálódását. A lakáspiaci multiplikátor- vagy dominóhatás révén pedig ez a jelenség a teljes ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorolhat: azok a fiatalok, akik saját lakást vásárolnak, ezzel lehetőséget teremtenek az eladóik számára is, hogy tovább költözzenek.

A fenti ábra alapján jól látható, hogy a bérleti díjak az utolsó négy év során jelentős növekedésen mentek keresztül. Ennek ellenére a 150 ezer forintos bérleti díj még mindig komoly támogatást nyújt a legtöbb budapesti kerületben és megyeszékhelyen. Ha a kerületeket és a megyeszékhelyeket együttesen vizsgáljuk, a legmagasabb és legalacsonyabb értékek a főváros II. kerületében, valamint Szekszárdon találhatók. Az ingatlan.com novemberi adatai szerint a II. kerületben egy átlagos lakás havi bérleti díja 340 ezer forint, míg Szekszárdon csupán 110 ezer forintért lehet bérelni egy hasonló ingatlant.

Néhány vidéki településen a 150 ezer forintos támogatás akár a bérleti díjak átlagát is túlszárnyalhatja, míg a fővárosban is jelentős segítséget nyújthat. Ráadásul a fiatalok általában kisebb és kedvezőbb árú lakásokat keresnek, amelyek bérleti díja gyakran az átlagos szint alatt mozoghat.

A 150 ezer forintos lakbértámogatás a budapesti II. kerületben, amely a legdrágább környékek közé tartozik, az átlagos kiadó lakások havi költségeinek 44%-át képes fedezni. Ezzel szemben a fiatalok körében népszerű XI. kerületben ez az arány már 57%-ra emelkedik. A főváros olcsóbb, külső kerületeiben a támogatás mértéke akár 70-80%-ra is rúghat, míg a legkedvezőbb árakkal rendelkező XXIII. kerületben ez a szám elképesztő módon 94%-ra nő.

A megyeszékhelyek között a legdrágább Debrecenben ez az összeg a bérleti díj közel kétharmadára (65%) elegendő, míg tíz településen a teljes lakbért fedezi.

Salgótarjánban és Szekszárdon a legkedvezőbb árak mellett az arány 136 százalékra rúg, míg Miskolcon ez az érték 130 százalék. Ez azt jelenti, hogy ha valaki Miskolcon él, és a maximális lakbértámogatást igénybe veszi, akkor lehetősége nyílik arra, hogy akár a magasabb kategóriás kiadó lakások közül is válogasson.

Süli Szilvia kiemelte, bármilyen méretű és bármelyik ágazatban működő cég élhet vele, amelyik úgy gondolja, hogy ezzel a juttatási csomaggal a munkaerő megszerzésében, megtartásában segítséget nyújt, cégformára tekintet nélkül.

Balogh László hozzátette, a részletszabályok ismerete nélkül nehéz megbecsülni azoknak a cégeknek a számát, amelyek élnének a lehetőséggel. Az viszont egyre világosabban látszik, hogy az érintett 35 évnél fiatalabb korosztály 60-70 százaléka biztosan igénybe venné ezt a támogatást. Az is elképzelhető, hogy ha a munkaadók ennek ellenére nem élnek ezzel a lehetőséggel, akkor ez jelentős körforgást indíthat be a munkaerőpiacon is. Ez pedig előnybe hozhatja azokat a vállalkozásokat, amelyek adnak lakhatási támogatást a munkavállalóik számára.

A szakember úgy véli, a támogatás leginkább a megyei jogú városokban és a Budapesten székhellyel vagy telephellyel rendelkező cégeket érinti, így ezekben a lokációkban pezsdülhet fel az ingatlan- és munkaerőpiac.

Süli Szilvia véleménye szerint a programmal kapcsolatban még számos tisztázásra váró aspektus létezik, többek között az, hogy...

Balogh László véleménye szerint a kérdések túlnyomó része a munkaadók perspektívájából merül fel, és a leglényegesebb kérdés, amivel foglalkozni kell, az a támogatások elszámolásának módja.

Amennyiben a bérbeadó számlaköteles lesz, az jelentős mértékben hozzájárulhat a szektor tisztábbá tételéhez.

A munkaadók számára az is fontos kérdés, milyen időtávon számolhatnak ezzel a támogatással. Rövidebb távon ugyanis kétséges, hogy érdemes-e átalakítani a kompenzációs stratégájukat, ha például a támogatást néhány éven belül esetlegesen kivezetik.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen dokumentum nem tekinthető befektetési tanácsadásnak vagy ajánlásnak. Az alábbiakban található jogi információk részletesen tájékoztatnak a témáról.