Ingatlanpiac: Vajon mindenki ugyanazt a silány filmet nézi?

Ez a rovat az "on the other hand", a Portfolio vélemények szekciója. A benne található írások a szerzők egyéni nézeteit tükrözik, amelyek nem feltétlenül egyeznek a Portfolio szerkesztőségének hivatalos álláspontjával. Amennyiben szeretné megosztani gondolatait a témáról, kérjük, küldje el cikkét a [email protected] e-mail címre. A megjelent írásokat itt böngészheti.

Nem kérdés, hogy dinamikus áremelkedés zajlik a lakáspiacon. Az okok jól ismertek: állampapírból kivont pénzek, önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások átcsoportosítása, a támogatások és támogatott hitelek kis mértékben pozitív változása 2025 elején. A piaci változásokról szóló hírek kissé már öngerjesztő és önbeteljesítő jóslat hatással bírnak, az eddigiekben 7-10%-os idei évre várt lakásáremelkedés mellett február elején megjelent egy 17%-os jóslat is (MBH Bank).

A közgazdászok és ingatlanpiaci elemzők, köztük az MNB szakértői, gyakran vizsgálják, hogy a jelenlegi ingatlanárak indokoltak-e, és ezt a kérdést az átlagos jövedelem és az ingatlanárak alakulásának összevetésével közelítik meg. A jövedelem szintje kulcsszerepet játszik a megtakarítások felhalmozásában (önerő) és a hitelfelvételi lehetőségekben (képesség a törlesztésre). E megközelítés alapján az elsődleges következtetés az, hogy a helyzet stabil, és nincs ok aggodalomra. Ezt a nézetet támasztja alá az alábbi grafikon is, amely szerint 2024 harmadik negyedévében a lakosság átlagos jövedelme 15%-kal alacsonyabb árszintet mutat a lakások esetében a korábbi csúcsértékekhez (2003-2004) képest.

Egy pillanatra érdemes megfontolni:

NAGY VALÓSZÍNŰSÉGGEL MINDENKI ROSSZ MOZIT NÉZ: A RENDELKEZÉSRE ÁLLÓ JÖVEDELMEKKEL SZÁMOLVA TELJESen MÁS KÉPET MUTAT AZ INGATLANPIAC

Az átlagjövedelem torzító hatását már számosan és sokféleképpen elemzik. Érdemes elgondolkodni azon, hogy egy szélesebb, holisztikusabb jövedelmi mutatóra támaszkodjunk, amikor a lakáspiaci árszintek értékeléséről van szó.

A rendelkezésre álló adatok alapján evidens választás lehet a továbblépéshez aLAKOSSÁG RENDELKEZÉSRE ÁLLÓ JÖVEDELME,

mely tartalmazza a munkajövedelmeket, a szociális jövedelmeket és a vállalkozásból származó jövedelmeket is. A teljes rendelkezésre álló jövedelem más megfogalmazásban a lakosság kiadásainak és megtakarításainak összege. Egy sokkal szélesebb és erősebb jövedelemmutató, mint az átlagjövedelem.

Az alábbi ábrán világosan összevethető, hogy milyen eltérést mutat az átlagjövedelem és a rendelkezésre álló jövedelem alapú lakáspiaci árszintváltozás. A rendelkezésre álló jövedelmekből kiindulva a magyar lakáspiac már 2024 harmadik negyedévének végén is 3%-kal a korábbi csúcs feletti árszintet mutatott (szemben az átlagjövedelemből kiinduló 15%-os negatív eltéréssel). Ami talán még fontosabb:

Az átlagbérekhez viszonyítva 1999 óta csupán 17%-kal növekedtek a lakásárak, míg a lakosság teljes rendelkezésre álló jövedelme alapján a drágulás mértéke már 55%-ra rúg!

Minimálisan szükséges kitérnünk a 2022 év közepén kialakult csúcspontra, mely több szempontból is egyedi hatások következménye:

Az orosz-ukrán konfliktus, az energiaválság, valamint a magyar gazdasági megszorító intézkedések, ezt követően pedig a drámai inflációs emelkedés mind hozzájárultak ahhoz, hogy a lakáspiaci árak viszonylag gyors változásokon mentek keresztül.

Mint korábban jeleztük: a jövedelem határozza meg az ingatlanvásárláshoz az önerőképző képességet és a lakáshitel felvételi képességet. Tekintettel arra, hogy a rendelkezésre álló jövedelem egy sokkal erősebb (teljesebb képet adó) mutató a lakóingatlanok árszintjének értékelésekor, a piaci szereplőknek indokolt lenne átállni ezen bázisra.

A teljes lakossági vásárlóerő (és így az ingatlanpiac túl-, vagy alulárazottságának) megítélésénél a jövedelem mellett van még egy kiemelten fontos tényező, amit figyelembe kell vennünk, ez a támogatások és támogatott hitelek változása:

A fentiek egyenlege, hogy nemcsak jövedelemoldalról, de támogatás- és támogatotthitel-oldalról is a lakásárszinthez viszonyítva csökken(t) a lakosság finanszírozási képessége. Kicsit egyértelműbben fogalmazva: az ingatlanpiac sokkal drágább, mintha csak az átlagjövedelemhez viszonyított árszintet vizsgáljuk!

A korábban említett elemzések során kizárólag a lakáspiac országos szintű átlagárainak alakulását vettük górcső alá, ami főként annak köszönhető, hogy területi bontású jövedelemadatok nem állnak a rendelkezésünkre. Ugyanakkor nyilvánvaló, hogy a magyar lakóingatlanok átlagos áremelkedése mögött jelentős regionális különbségek rejlenek.

A széles körben ismert tényezők, mint például a PMÁP és az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások, miatt...

Nem tűnik valószínűnek, hogy 2025-re a lakásárak csökkenésére számíthatunk.

A piacon sajnos nem tapasztalható jelentős kínálat. Az új lakások építése nem éri el a kívánt szintet – erről külön tanulmányt lehetne írni, amely az magyar építőipar költségeit és hatékonyságát vizsgálja. Emiatt a befektetői kereslet fellendíti az árakat, ami a piaci helyzetet tovább bonyolítja.

Minél erősebb jeleket látunk a relatív árszint emelkedésére, annál hosszabb gondolkozásra van szükségünk annak megítélésére, hogy befektetési céllal ingatlant vásároljunk-e. Itt jellemzően nem 1-2 év a befektetési időhorizont (már csak az illeték- és adóvonatkozások miatt sem).

Akadt egy olyan időszak, amikor teljesen biztos voltam abban, hogy a hazai ingatlanpiacon az árak csökkentése már megkerülhetetlen.

A 2022-es év eseményei, mint az orosz-ukrán háború, az energiaválság és a költségvetési kiigazítás, mély nyomot hagytak a gondolkodásomon. Ezek a kihívások sok bizonytalanságot hoztak magukkal, és bár próbálok előre tekinteni, ma úgy érzem, hogy a jövőképem nem annyira világos, mint szeretném. A körülmények folyamatosan változnak, és ez a folyamat megnehezíti a tervezést és a célok kitűzését.

Képzeljük el, hogy a PMÁP-őrület és az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások felhasználása után is, a következő években, 2026-ban és 2027-ben, a lakásárak továbbra is növekedésnek indulnak. Ez a forgatókönyv nem is olyan lehetetlen, hiszen a lakáspiacon számos olyan tényező játszhat közre, amelyek kedvező hatással lehetnek az árakra. A gazdasági fellendülés, a kereslet növekedése, valamint a lakáshitel kamatok alacsony szintje mind hozzájárulhatnak ahhoz, hogy a lakásvásárlók továbbra is aktívan keresgéljenek. Ezen kívül, ha a kínálat továbbra is korlátozott marad, az szintén felfelé nyomhatja az árakat. Tehát, bár a jelenlegi trendek és intézkedések hatással vannak a piacra, a jövőbeli lakásárak alakulása még mindig sok tényezőtől függ, és az optimista forgatókönyvek sem zárhatók ki.

Jelenleg úgy vélem, hogy a hosszú távú lakásárakra vonatkozó előrejelzésekben felfedezhetők lefelé mutató hatások is. Ezek a tényezők jellemzően nem váltanak ki súlyos gazdasági válságot, hanem inkább reálérték-csökkenést eredményeznek, ami azt jelenti, hogy a lakásárak növekedése az infláció szintje alatt marad, vagy akár stagnálhat is.

2024 őszén, mintha csak egy váratlan tavaszi zápor érkezett volna, a kormány előállt a 2035-ös lakásstratégiájával kapcsolatos titkos meglepetéscsomaggal, amely hirtelen közénk pottyant.

A 2026-os választások küszöbén az ingatlanpiacot érintő jelentős intézkedések bevezetésének valósága kétséges. Ennek ellenére a megfizethetőség kérdése – azaz a jövedelem és az ingatlanárak közötti arány – már napirendre került, és komoly figyelmet igényel.

A magyar kormány nem az egyetlen, amely 2024-ben a lakhatás kérdését a figyelem középpontjába állította, hiszen számos más ország is hasonló kihívásokkal néz szembe.

A legmeghatározóbb üzenet Kanadából érkezett. Justin Trudeau miniszterelnök lemondásának okai között – amelyeket a Bloomberg a második legfontosabb tényezőként említett – a népszerűségi válság hátterében a megfizethetetlen lakásárak játszották a legfőbb szerepet.

Csak a kíváncsiság kedvéért utánajártunk, hogyan alakult az átlagos lakásár Kanadában és Magyarországon, ha figyelembe vesszük az inflációt és a reálértéket. Meglepő módon Kanadában a lakásárak növekedése kisebb mértékű volt, mint hazánkban.

A politikai tájat áttekintve megállapítható, hogy a lakhatás kérdése nem csupán hazánkban, hanem világszerte egyre sürgetőbb problémává vált. A 2015 után tapasztalt, részben a széleskörű pénznyomtatás következtében fellendült ingatlanpiaci árrobbanás nyomán számos országban kiemelt belpolitikai témává lépett elő a lakhatás biztosítása. Milyen politikai stratégiák jöhetnek szóba ennek a komplex helyzetnek a kezelésére? E kérdéskör már egy másik írás alapkérdése lenne.

A címlapkép szemet gyönyörködtető illusztrációként szolgál. A kép forrása: Getty Images.

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ