**Nyíregyházán akár egy nap leforgása alatt is gazdára találhatnak a lakások! - Exkluzív interjú az Ingatlan.com Tudástárában** Fedezd fel, miért olyan vonzó a nyíregyházi ingatlanpiac, és hogyan lehetnek a lakások villámgyorsan eladva! Az Ingatlan.com T

Az ingatlan.com csoport a kereskedelmi ingatlanok piacának elismert szakértője.

Tavaly a lakáspiac dinamikus növekedésnek indult, ami nemcsak az árak emelkedésében, hanem a tranzakciók számának gyarapodásában is megmutatkozott. Nyíregyházán is érezhető az élénkülés, sőt, érdekes módon az állampapírok piacáról is érkeznek befektetők. A vármegyeszékhely ingatlanpiacának alakulásáról, valamint a közeli Debrecen hatásairól beszélgettünk Szabó Andreával, az Andrea Ingatlanok vezetőjével. Fókuszunkban az állt, hogyan válhatunk sikeres tanácsadókká ebben a fellendülő szektorban, és mire érdemes figyelni a változó piaci környezetben.

Milyen irányt vesz most a nyíregyházi lakáspiac? Érzékelhető-e itt is az a tavalyi dinamika, amit az ország más részein tapasztalunk?

Valóban tapasztalható a kereslet növekedése, nem csupán a hírekben olvashatjuk, hanem a valóságban is egyre több tőke áramlik ki az állampapírpiacról. Az új vásárlók megjelenése markánsan befolyásolja a piaci viszonyokat. Az ingatlanok értékesítése akár néhány nap alatt is lebonyolítható, különösen a jól elhelyezkedő, használt, de kiváló állapotú garzonok és 2-3 szobás lakások esetében. Egyre gyakoribbá válik az ingatlanokra történő licitálás is. A forgási sebesség emelkedett, de természetesen az értékesítési idő még mindig az ingatlan felújítottságától függ. Ezen kívül a kereslet növekedésével párhuzamosan az alku lehetősége is csökken. A befektetők most legalább 5 százalékos hozammal számolhatnak, de ez az egyes lakások állapota alapján akár magasabb is lehet.

Milyen négyzetméterárakat tapasztalhatunk a piacon?

Az újonnan épült lakások négyzetméterárai jelenleg 850 ezer és 1,1 millió forint között változnak. A használt ingatlanok esetében a költségek csak minimálisan alacsonyabbak, ami a helyszínt és a felújítás mértékétől függ. Itt általában 800 ezer és 1 millió forint közötti négyzetméterárakkal találkozunk.

Jelenleg éppen egy közel húsz esztendős, 26 négyzetméteres otthont értékesítettem, amelynek ára 31 millió forint. A kisebb lakások iránti kereslet általában nagyobb, mint a nagyobb ingatlanoké, amit a befektetők preferenciái is tükröznek.

- Ez már valóban budapesti árszint! Az utóbbi időszakban egyre gyakrabban hallani a lakhatási válság problémájáról. Ebből a szempontból vajon a nyíregyházi átlagpolgárok képesek saját célra ingatlant vásárolni?

Ha az emberek lakhatási vagy otthonteremtési céllal vásárolnak ingatlant, két fő élethelyzetet érdemes kiemelni. Az első csoport a szerencsésebbeké, akik már birtokában vannak egy kisebb lakásnak. Ők az értékesítés után a Babaváró támogatás és/vagy a CSOK Plusz, valamint hitel kombinációjával akár kétszer nagyobb otthont is beszerezhetnek. A másik csoportba azok a fiatalok tartoznak, akik még nem rendelkeznek saját ingatlannal. Számukra nem egyszerű a helyzet, hiszen ez az első lépésük a piacon. A vásárlók általában a felújított otthonokat részesítik előnyben, míg a felújítandó ingatlanokkal szemben még mindig fenntartásokkal élnek.

Tavaly az országos lakáspiac nem mutatott túlságosan kedvező képet az új lakások átadását illetően. A befektetők számára továbbra is vonzóak a kiváló állapotú, energiahatékony és jól megtervezett ingatlanok, ám a kereslet és a kínálat közötti egyensúly megbomlott. Nyíregyházán viszont érdekes helyzet alakult ki. Hogyan áll a város a fejlődő ingatlanpiacon? Milyen lehetőségeket kínál a helyi piacon a vásárlók számára? Érdemes-e most befektetni, vagy éppen ellenkezőleg, érdemes megvárni a további fejleményeket?

- Az új építésű ingatlanok valóban keresettek, hiszen ahogy már említettem, a használt és az új építésű között szinte alig tapasztalható árkülönbség. Az új építésűeket ráadásul már a tervezőasztalról megveszik, vagyis mikor a tulajdonosok átveszik az elkészült ingatlanjaikat, legyen az családi ház vagy éppen lakás, már eleve egy értéknövekedést érnek el a kivitelezés ideje alatt.

Fontos megjegyezni, hogy a városban szinte már alig találni építési telkeket. Ennek következtében a vállalkozók gyakran használt ingatlanokat vásárolnak meg, hogy azokat lebontsák, majd új társasházakat húzzanak fel a helyükön. A vevők többsége a város peremén, a kertvárosi övezetekben szeretne letelepedni, ami tovább csökkenti az elérhető építési telkek számát.

Debrecenben jelentős ipari átalakulások zajlanak, ami nem meglepő, hogy az árak emelkedéséhez vezetett. A lakásárak és bérleti díjak lassan a fővárosi szintekhez közelítenek. Mivel Nyíregyháza csupán ötven kilométerre található Debrecentől, felmerül a kérdés: vajon a cívisváros fejlődése milyen hatással van Nyíregyházára?

Budapesthez hasonlóan Debrecen ingatlanpiaca is egyre inkább megdrágul, amit elsősorban a jelentős beruházások, mint például a BMW-gyár megnyitása magyaráz. Ezzel szemben Nyíregyháza még mindig kedvezőbb áron kínál ingatlanokat, így sok debreceni lakos dönt úgy, hogy a szomszédos városban vásárol lakást befektetési célból. A passzív jövedelem szempontjából ez előnyös, hiszen alacsonyabb vételáron tudnak ingatlant szerezni, miközben jó áron bérbe tudják adni azokat. Emellett olyan esetek is előfordulnak, amikor valaki home office keretein belül dolgozik egy debreceni vállalatnál. Mivel nem szükséges naponta bejárnia, inkább Nyíregyházán fektet be egy lakásba, így nemcsak költségeket takarít meg, hanem egy új életstílust is kialakíthat. Ahogy említettük, Debrecen ingatlanpiaca valóban jelentős áremelkedésen ment keresztül.

Románia nemrégiben belépett a schengeni övezetbe, ami új lehetőségeket nyithat meg a határ menti települések számára. Sokan úgy vélik, hogy a romániai vásárlók egyre inkább felfedezik a közeli városokat, például Nyíregyházát. Vajon már most is érzékelhetjük ezt a változást a helyi üzletek forgalmában?

Jelenleg még nem tapasztalható jelentős kereslet Romániából, mivel az első szakaszban valószínűleg a határmenti települések piaca élénkül majd. Azonban a jövőben ez a helyzet változhat. Ezzel szemben a háború kitörése óta az ukrajnai vásárlók aktívan keresnek ingatlanokat, és továbbra is meghatározó szereplői a helyi ingatlanpiacnak.

- Az egyik legnehezebb kérdés az értékesítés megkezdése előtt az ár meghatározása. Ez hogyan sikerül, hiszen említette, hogy csökken az alku mértéke?

- Az árazás az értékesítés egyik kulcsmomentuma, ezért először mindig megkérdezem az eladótól, hogy mekkora nagyságrendre gondolt, majd felvázolom a piaci elemzés alapján azt az árat, amely az adott lokációhoz, felújítottsági állapothoz illeszkedik. Előfordul, hogy az eladók a hirdetési árakból indulnak ki, amelyek egyes esetben nem reálisak.

A megvalósult tranzakcióknál a végső ár gyakran rejtve marad, és az alku részleteit sem mindig ismerjük. Ezzel szemben én, a napi tevékenységeim során, pontosan tisztában vagyok az ingatlanok valódi értékével. Számomra az a legnagyobb kihívás, hogy az eladó elképzeléseit összehangoljam a piaci realitásokkal.

- Hogyan került Ön az ingatlanszakmába? Miért gondolta úgy, hogy ezt a hivatást választja?

- Az előző munkakörömben már nem éreztem a motivációt, már nem tartottam kielégítőnek a napi feladatokat, ezért újabb kihívások után néztem. Három éve elhatároztam, hogy önállóan szeretnék dolgozni, olyan hivatást szeretnék választani, ahol a saját döntéseim alapozzák meg a sikeremet.

Három éve dolgozom együtt a kollégámmal, és sosem merült fel bennem, hogy egy nagyobb szervezethez csatlakozzak. Kezdetben hideghívásokkal indítottam a karrierem, rengeteg helyen hirdettem magam, hogy elérjem az embereket, és hogy minél többen megismerjenek. Más szóval, alaposan "megdolgoztam" a piacot, hogy a potenciális ügyfelek tudják, megbízhatnak bennem ingatlanügyeik intézésében. Ma már egy stabil ügyfélkörrel büszkélkedhetek, így a hideghívások már nem részei a napi rutinomnak, hiszen az ügyfeleim maguk ajánlanak tovább.

Mennyire befolyásolja a helyzetet, ha egy kisebb csapatban, például csak ketten dolgoznak együtt, ahelyett, hogy egy nagyobb szervezet keretein belül tevékenykednének?

Személyes tapasztalataim alapján azt tapasztalom, hogy az ügyfelek számára nem a cég neve a döntő tényező, hanem az, milyen intenzitással és korrekten kezeljük az ingatlanjaikat. Az elkötelezettségünk, hogy sikeresen értékesítsük egy-egy lakást vagy családi házat, sokkal fontosabb, mint bármilyen márkanevű iroda. Az emberek mögött álló egyéni kvalitások és személyiségek képesek igazán meghatározni a kapcsolatokat. Éppen ezért elengedhetetlen, hogy folyamatosan építsük a személyes kapcsolatok hálóját. A tisztesség és a becsületesség alapvető értékek számomra, amelyek vezérlik a munkámat, míg a vevőkkel való korrekt és nyílt kommunikáció a tevékenységem egyik alappillére.

- Ön Prémium Partner is az ingatlan.com-nál. Miért jó Önnek ez a program?

- A Prémium Partner program miatt jobban reflektorfénybe kerülhetek, egyes ingatlantípusok listázásakor felbukkan a nevem és a bemutatkozásom, amely mindenképpen pozitív reklám a tanácsadói munkám számára. Még megjegyezném, hogy házi statisztikát vezetek: mindig megkérdezem az érdeklődőktől, hogyan jutottak el hozzám.

90 százalékban az ingatlan.com oldalát említik, ezért én is csak ott hirdetek, ez a leghatékonyabb számomra. Úgy is fogalmazhatok, hogy az ingatlan.com igazi üzleti partnerem, amely aktívan közreműködik a sikeres tevékenységemben.

- A jutalék kérdése mindig kulcsfontosságú. Ön milyen összegű sikerdíjjal működik?

- Két százalékos jutalékkal dolgozom, amit mindenképpen versenyképes díjazásnak tartok. Nagyobb értékű ingatlanok esetében a százalék csökkenhet, ugyanúgy visszatérő ügyfeleket is jó ár-érték arányban fogadok.