A "duplapofon" következményei még mindig érezhetőek, azonban Magyarország továbbra is egy vonzó célpont marad.
A szolgáltatás a jövő kulcsa az irodapiacon, a kínálatot meghaladó kereslet azonban felfelé hajtja a bérleti díjakat. Az üzleti szereplők fellendülést várnak 2025-ben a kereskedelmi ingatlanpiacon, e téren Magyarország is kedvező lehetőségeket kínál a befektetők számára, az irodai, ipari-logisztikai és kiskereskedelmi szegmensekben egyaránt. A fenntarthatóság továbbra is kardinális kérdés. Bár mutatkozik bérlői igény karbon kibocsátásmentes irodabérlésre, úgy tűnik, ennek elterjedése még a jövő zenéje.
A Covid-járvány és az energiakrízis által generált "duplapofon" komoly turbulenciát okozott a kereskedelmi ingatlanok szektorában. Ezt a helyzetet tovább bonyolította a fenntarthatósági követelményeknek való megfelelés, valamint a pandémia nyomán felmerült home office-dilemma. A kérdés most az: a munkavállalók milyen mértékben térnek vissza az irodákba, vagy egyre inkább elterjed a hibrid munkarend? A szektor szereplőinek tehát sürgető válaszokat kell találniuk ezekre a kihívásokra. Hogyan lehetne ösztönözni az otthon, kényelmes környezetükből dolgozókat arra, hogy újra visszatérjenek az irodákba? Továbbá, milyen stratégiákkal néznek szembe az irodaházak a globális felmelegedés által támasztott követelményekkel? E kérdések mélyére ásva kerestük a válaszokat a kereskedelmi ingatlanpiac legnagyobb hazai szereplőinél.
Budapesten barangolva számtalan irodaépület homlokzatán találkozhatunk kiadó táblákkal. Ezen jelenség kapcsán felmerült bennünk a kérdés: a Covid által átalakított munka világában tényleg szükség van ennyi irodai térre? A válasz nem olyan egyértelmű, mint elsőre gondolnánk; az iroda típusa és funkciója kulcsfontosságú tényező.
A jövő kulcsa minden területen a szolgáltatás. A piacot nézve lehet, hogy nincs szükség ennyi irodára, viszont nagyon sok olyan térre van igényünk, ahol kreatív munkát tudunk végezni. Ahol szabadabbnak érzi magát a munkavállaló, és a munkaadó is jobban tudja őt motiválni
- Emelte ki az Indexnek Győri Gyula, a CPI Hungary Facility Management (FM) igazgatója, aki Magyarországon 1,33 milliárd euró értékű ingatlanportfóliót irányít.
A vállalat innovatív koncepciója egyesíti az egyéni és céges igényeket a modern irodaterekben, olyan szolgáltatásokkal, amelyek korábban elképzelhetetlenek voltak egy hagyományos irodaépület keretein belül. "Pioneeri módon alakítottuk ki azt az irodatér modellt, ahol a munkavállalók az emeleten végezhetik feladataikat, míg a földszinten lehetőségük nyílik masszázsra bejelentkezni, edzőteremben edzeni, tematikus vásárlási élményeket átélni, vagy akár a ruháikat eljuttatni a tisztítóba. Ezzel az ötlettel mi vagyunk az elsők a hazai piacon" - mondta lapunknak Győri Gyula.
Az energiaválság új kihívások elé állította az irodaházakat. A CPI külön energiamenedzsment osztályt hozott létre, bérlőinek átlátható energiamixet kínál, melynek immár 15-20 százaléka megújuló forrásból származik. A vízenergia mellett napenergiából is egyre többet használ a cég: az irodaházaik, bevásárlóközpontjaik tetejére telepített napelemekkel közel 2 megawatt energiát termelnek. Azzal, hogy a gáz és a villamosenergia mellett víz- és napenergiát is használ, rugalmasabbá tettük energiaportfóliónkat, ami a hatalmas épületek esetében kulcsfontosságú a károsanyag-kibocsátás szempontjából.
A vállalatcsoport 2030-ig 32,4 százalékkal tervezi csökkenteni az általa kezelt épületek karbonlábnyomát a 2019-es bázisévhez képest, melynek eléréséhez jelentős mértékben hozzájárul a 2024 év végéig megvalósult 100 százalékban megújuló forrásokból származó villamos energia beszerzése.
A klímaváltozás jelentette kihívások is egyre sürgetőbbek. Az egyre forróbb nyarak idején bővíteni kell a hűtőrendszert, és/vagy tökéletesíteni a szellőztetési, árnyékolási rendszert. Ahogy lehetőség a melegebb időjáráshoz jobban alkalmazkodó növények telepítése az épületek környezetébe.
A bérlők részéről fokozódó igény mutatkozik a környezettudatos megoldásokra, amit jól példáz több olyan külföldi tulajdonú vállalat esete, amely kizárólag nettó nulla működési karbon-kibocsátású épületben kívánt irodát bérelni az elmúlt két évben.
A fenntarthatósági szempontok már a bérleti szerződésekben is megjelennek. Elvárás lehet például a BREEAM minősítés előre megszabott verziója és besorolási szintje, valamint konkrét célszámok az energia- és szén-dioxid-kibocsátás terén. Van, ahol a leendő bérlő már a beépített karbon-kibocsátás szintjét is megszabja az épület esetében
- hívta fel a figyelmet Horváth Áron, a CBRE ESG és fenntarthatósági megoldások vezetője.
Az irodaházak fejlesztői igyekeznek megfelelni ezeknek az elvárásoknak, bár a kínálat egyelőre korlátozott. "A régióban hasonló a helyzet, például Bécsben is csak egyetlen épület felelt meg nemrég az egyik ügyfél szigorú kritériumainak" - teszi hozzá a szakértő.
Horváth Áron hangsúlyozta, hogy Magyarországon életbe lépett egy új építészeti törvény, amely bevezeti a zöldterület-tanúsítványt, hasonlóan az energetikai tanúsítványhoz. Ezzel a lépéssel a biodiverzitás fokozását célozzák meg az épített környezetben, ösztönözve a fenntartható fejlődést és a zöld területek védelmét.
A fenntarthatóság mellett az irodaházaknak ma már komplex szolgáltatáscsomagot kell nyújtaniuk. A közösségi terek, a zöld környezet és a sportolási lehetőségek alapvető elvárássá váltak. Fontos szempont az akadálymentesség és a jó lokáció is, különös tekintettel az alternatív közlekedési módok elérhetőségére.
A zöld szemlélet jegyében mindkét vállalat zöld szerződésekkel dolgozik. E keretek között olyan edukációs lehetőségeket kínálnak bérlőiknek, amelyek nemcsak a két fél, hanem a Föld szempontjából is kedvezőek. Például hangsúlyozzák a felelős és hatékony áram- és vízfogyasztást, valamint a környezetet kímélő klíma- és papírhasználatot. "Előfordul, hogy többször is fel kell hívnunk a figyelmet a közös felelősségvállalásra, de a környezettudatosságot erősítő beruházásaink nem érintenek hátrányosan egyetlen bérlőt sem; csupán a környezet javát szolgálják" - nyilatkozta a CPI FM igazgatója.
2024-ben a zöld szerződéseink keretében életre hívott bérlői fórumokon arra bíztattuk bérlőinket, hogy a jövőben a szelektív hulladékszigeteket részesítsék előnyben a hagyományos, íróasztalok alatti vegyes szemetesek helyett. Célunk, hogy a cégcsoportunk által termelt hulladék újrahasznosításának arányát 2030 végére 60 százalékra emeljük, és ebben a törekvésben a bérlőink aktív részvétele elengedhetetlen.
Az üzemeltetési elvárások az utóbbi években drámai módon átalakultak. Míg 10 éve egy eltört csővezeték miatt a víz vagy a klíma 1-2 napos leállása még nem okozott nagy felháborodást, mára már egy pár órás szolgáltatáskimaradás is komoly aggodalmat vált ki. A professzionális karbantartás azonban lehetővé teszi, hogy még a régebbi berendezések is hatékonyan működjenek, ami nemcsak a működési hatékonyságot növeli, hanem a fenntarthatóság szempontjából is jelentős előnyöket nyújt.
A hazai ipar szinte minden fontos ágazatában tetten érhető a munkaerőhiány, amely az ingatlankezelői piac szereplőit sem kíméli, nem könnyű jól képzett szakembert találni egy irodaház működtetéséhez. Győri Gyula ezzel kapcsolatban generációs különbségekre hívta fel a figyelmet.
Fontos, hogy megértsük: a Z-generációs munkavállalók teljesen eltérő elvárásokkal lépnek be a munka világába, mint a 30-50 éves korosztály. Számukra nemcsak a versenyképes bér számít, hanem a fenntartható munkahelyi környezet, a valódi értékek teremtése, a társadalmi felelősségvállalás, valamint a pozitív munkahelyi atmoszféra is kiemelkedő jelentőséggel bír. Emellett a folyamatos személyes fejlődés lehetősége is alapvető fontosságú számukra. Ahhoz, hogy vonzóvá válhassunk számukra, elengedhetetlen egy jól kidolgozott képzési program, hiszen az üzemeltetés terén tapasztalható szakemberhiány komoly kihívást jelent, és ezért aktívan kell dolgoznunk a tehetségek megszerzéséért.
Ami az ingatlanszektor egészét illeti, a geopolitikai bizonytalanság valamennyi szegmensen nyomot hagyott. A várakozások szerint idén javul a helyzet, ami a gazdaságpolitikában is kiszámíthatóbb utat jelent majd.
A közép- és kelet-európai ágazat az előző év végén kiemelkedő teljesítménnyel zárta az évet, ami kedvező jel a 2024-es év számára. A régió befektetési piaca ismét túllépte a 10 milliárd eurós küszöböt, és az előrejelzések szerint 2024-re 50%-os növekedéssel számolhatunk az előző évhez viszonyítva – olvasható a CBRE Magyarország legújabb "Market Outlook 2025" című jelentésében.
A befektetői szándékok elemzése szerint a magyar ingatlanpiac iránti érdeklődés továbbra is dinamikus, különösen az irodai és ipari-logisztikai szektorban - áll a legfrissebb jelentésben. Tavaly a befektetések volumene 300 millió euróra rúgott, míg az idei évre a szakértők 700-800 millió eurós forgalmat valószínűsítenek. Tim O'Sullivan, a vállalat tőkepiaci főigazgatója elmondta, hogy jelenleg félmilliárd euró értékű ingatlan értékesítési tranzakción dolgoznak, és úgy vélik, hogy ez az összeg az év folyamán jelentősen emelkedhet.
A kereskedelmi ingatlanokkal foglalkozó cég megerősítette - ahogyan arról az Index is beszámolt -, hogy az ingatlanpiac jelentős élénkülésre készül a Prémium Magyar Állampapírokból (PMÁP) származó, a lakossági és vállalati számlákra visszautalt összegek révén.
A kereskedelmi ingatlanszektor különböző szegmenseinek népszerűségében jelentős átrendeződés figyelhető meg. Míg tavaly a kiskereskedelmi ingatlanok uralták a piacot, addig idén a logisztikai ingatlanok vehetik át a vezető szerepet, de az irodapiacon is vonzó befektetési lehetőségek kínálkoznak, különösen az alacsony fejlesztési volumen miatt - emelte ki Borbély Gábor, a CBRE közép-európai piacelemzési igazgatója.
Bár Budapest irodapiaca dinamikus fejlődésen megy keresztül, az újonnan létrehozott irodaterületek kínálata mégis jelentős korlátokba ütközik a nyílt piacon. A budapesti irodák kihasználatlansági rátája, amely 14 százalék, kiemelkedik az európai átlagból. Ugyanakkor a fővárosban található, építés alatt álló irodaprojektek száma is a legmagasabb az országban, ami bizakodásra adhat okot a jövőbeli kínálat bővülését illetően.
A tervek alapján 2025 és 2027 között összesen 530 ezer négyzetméternyi új irodaépület megvalósítása várható, ami 11%-os növekedést jelent. Azonban ebből csupán 119 ezer négyzetméter lesz elérhető a piacon, ami csupán 3%-os emelkedésnek felel meg; a többi terület állami beruházásokra vonatkozik, ahol már jellemzően a bérlők is biztosítva vannak. "Az építési tevékenység tehát dinamikusan folyik, a daruk folyamatosan dolgoznak az irodapiacon" – emelte ki Borbély Gábor. Ugyanakkor megjegyezte, hogy
A 2025 januárjában mért irodaházaknál a reálértékben számított átlagos négyzetméterár 14,7 euró környékén alakult, ami már évek óta stabilan 14-16 euró között mozog. Ezzel szemben az építés alatt álló új irodák négyzetméterének bérleti díja jelentős emelkedést mutat, hiszen átlagosan 21 euróra rúg, de előfordulhat, hogy akár 25 eurót is elkérnek értük.
A többi szegmens vonatkozásában:
Összességében a kereskedelmi ingatlanok iránti befektetői bizalom fokozódását tükrözi, hogy a piaci szereplők 70%-a a piaci aktivitás 2025 végére történő helyreállítását prognosztizálja. A nemzetközi tőke szempontjából London, Madrid és Párizs mellett Varsó is első ízben került a legkeresettebb európai célpontok közé. A közép-európai térségben továbbra is Lengyelország a legvonzóbb célpont, ahol a befektetők folyamatosan új lehetőségeket keresnek.
Az egészségügyi és speciális lakhatási ingatlanok iránti kereslet, mint például diákszállók és nyugdíjas otthonok, új trendet képvisel, bár a jelenlegi kínálat még viszonylag szűkös. A mesterséges intelligencia terjedésével párhuzamosan az adatközpontok iránti érdeklődés is növekszik, ám ez a tendencia Közép-Európában még nem vált dominálttá. A régióban aktív befektetők körében a válaszadók fele tervezi portfóliójának bővítését. Érdekes módon a dél-afrikai és izraeli befektetők mellett idén a kínai tőke is feltűnik, nem csupán mint végfelhasználó, hanem mint komoly befektető. E fejlődésre a CBRE is reagál, hiszen a BYD kínai vállalat helyi jelenléte jelentős lehetőségeket rejt a szegedi ingatlanpiacon.
