75 napos csúszás is lehetséges egy ingatlan adásvétel során – megérkeztek az önazonossági törvény részletes szabályai.
A Közigazgatási és Területfejlesztési Minisztérium társadalmi egyeztetésre bocsátotta a helyi önazonosság védelmét érintő törvény részletes szabályozását. Ez a lépés jelentős késedelmeket okozhat azokban a településekben, ahol az önkormányzat élni kíván az elővásárlási jog lehetőségével.
A rendelettervezet első része a július 1-jén életbe lépett törvény által előírt elővásárlási jog gyakorlásának részleteit tárgyalja. Ennek értelmében az adásvételi szerződést a vevő – vagy közösen a vevő és az eladó – a jegyzőhöz kell benyújtania. A jegyzőnek a beérkezést követő nyolc napon belül kötelező eltávolítania az okiratról a személyes, banki és egyéb, az elővásárlás szempontjából lényegtelen adatokat.
A vevőnek bizonyítania kell, hogy jogosult a törvény által biztosított mentességre. A közlésekre vonatkozó kérelmek formai követelményeit a melléklet tartalmazza. A jogszabály szerint mentességben részesül az, aki...
Az eladó bármikor visszavonhatja a kérelmet, egészen addig, amíg az elővásárlásra jogosultakat nem értesítette. Ha azonban az értesítés már megtörtént, a visszavonás nem érvényteleníti az elővásárlási jogot, így a jog a korábban elkezdett eljárás alapján továbbra is érvényesíthető. Az iratok közlését a jegyző végzi, aki közvetlenül értesíti a helyi önkormányzatot és a telekszomszédokat, míg a többi jogosultat hirdetmény formájában tájékoztatja. Fontos megjegyezni, hogy a közlés jogi szempontból érvényes marad, még akkor is, ha a kézbesítés sikertelen, mert az érintett nem vette át az iratot.
A hirdetmény kötelező kifüggesztése a hivatal hirdetőtábláján minimum 15 napig esedékes, azonban emellett lehetőség van arra is, hogy online tájékoztatást nyújtsanak a település hivatalos honlapján. A hirdetménynek tartalmaznia szükséges a legfontosabb információkat: az ingatlan helyrajzi számát, a vételárat, a tulajdoni arányokat, valamint az ingatlan típusát és funkcióját.
A nyilatkozattételi határidő leteltével a jegyző összegyűjti az elfogadó nyilatkozatokat és alaposan felülvizsgálja azok érvényességét. Azokat a nyilatkozatokat, amelyek nem felelnek meg a meghatározott formának vagy ahol a jogosultság nem igazolt, elutasítja. Az elővásárlás során elsődleges jogot élvez az önkormányzat, illetve a többségi tulajdonában álló, erre kijelölt gazdasági társaság. Ezt követően a telekszomszédok, majd a település többi ingatlantulajdonosa következik. Az azonos jogosultsággal rendelkező nyilatkozók között a földrajzi közelség határozza meg a sorrendet, ugyanakkor a helyi lakcímmel rendelkezők előnyt élveznek azokkal szemben, akik csupán tartózkodási hellyel bírnak az adott településen.
A jogi keretek különös figyelmet fordítanak a zártkerti termőföldekre is. Ezen területek megvásárlásakor fontos, hogy a vásárló egyértelműen nyilatkozzon arról, hogy a szándéka nem ingatlanfejlesztés vagy lakás célú használat. Ezen kívül, előfordulhat, hogy termelési igazolás benyújtására is szükség lesz.
A rendelet második fejezete a lakcím létesítésének szabályozásával foglalkozik, meghatározva, hogy a kormányhivatal csak bizonyos feltételek mellett fogadhatja el az új lakcím bejelentését. A településnek nem lehetett korlátozása, és az ingatlannak sem szabad a rendelet hatálya alá esnie – ilyen például az állami vagy egyházi tulajdon. Az önkormányzatok azonban saját hatáskörükben is hozhatnak rendeleteket bizonyos ingatlanokra. Továbbá, a lakcímlétesítéshez a jegyző kifejezett hozzájárulása szükséges, amelyet a lakcím-bejelentéshez csatolni kell. A törvény lehetőséget biztosít az önkormányzatok számára, hogy résztulajdon szerzését korlátozzák vagy feltételekhez kössék, ám a részletek kidolgozása a településekre van bízva, így azok eltérő szabályozásokat alkalmazhatnak.
A mentességi jogcímek, mint például a településen végzett munka, tanulmányok folytatása, vagy a helyi lakos hozzátartozója, a rendelet értelmében konkrét dokumentumokkal kell igazolni. E dokumentumok közé tartozik például a munkáltatói igazolás, a hallgatói jogviszonyt megerősítő irat, a szociális intézmény által kiadott nyilatkozat, valamint a lakáscélú állami támogatásra vonatkozó okiratok.
A rendelet rögzíti a közzétételi kötelezettségeket is: az önkormányzati rendeleteket a Nemzeti Jogszabálytárban kell kihirdetni, és egyúttal a település saját honlapján közérthető összefoglalóval is el kell látni. Csak ezen közzététel birtokában működhet együtt a végrehajtásban a kormányhivatal vagy más állami szerv.
Bár az elővásárlási jogával élő személy becsatlakozik az adásvételi folyamatba, a tervezett határidők a folyamat során kitolódhatnak, ami az eladó számára jelenthet kellemetlenségeket. Egyrészt a jegyzőnek 8 napja van anonimizálni az adásvételi szerződést, a jogosultaknak ezt követően 30 napig nyilatkozhatnak a jogérvényesítésről. Az eljárás ügyintézési határideje 30 nap, ami további 30 nappal meghosszabbítható, az egész folyamat tehát akár 75 napig is eltarthat.
Ez olyan esetben, amikor amúgy az adásvétel például készpénz útján, vitás kérdések hiányában akár hetek alatt végbemehetne, komoly késedelmet jelenthet az eladó számára, és bizonytalanságot a vevő számára, hiszen 30 napig rághatja a körmét, hogy vajon egy helyi lakos azonos feltételek mellett lecsap-e a szóban forgó ingatlanra.
Egy másik borítékolható következménye a törvénynek az lesz, hogy az érintett településeken várhatóan visszaeső érdeklődés és kereslet hatására az ingatlanárak csökkenni kezdenek, ami rossz hír a helyi lakosoknak, hiszen a jövőben a piaci ár alatt tudnák csak eladni ingatlanjukat. Navracsics Tibor közigazgatási miniszter ugyanakkor ezt a problémát elhessegette, mondván: az ingatlanszerzés korlátozhatóságával az árak csak átmenetileg, egyes területeken csökkennének, szerinte a lakások megfizethetetlensége ennél sokkal nagyobb probléma.
